"ซื่อสัตย์ต่อวิชาชีพ มุ่งมั่นยึดหลักคุณธรรม"
บทความ
สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน
19 Jun 2017 01:31pm

          เรื่องสำคัญเรื่องหนึ่งสำหรับการจัดสรรที่ดิน และอาจถือได้ว่าเรื่องนี้เป็นหัวใจของการจัดสรรที่ดินเลยก็ว่าได้ กล่าวคือ เรื่องสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร คำว่า “สาธารณูปโภค” นั้น สำหรับกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินไม่ว่าจะเป็นกฎหมายเก่า คือ ประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) หรือจะเป็นกฎหมายใหม่ พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่างก็ไม่ได้ให้คำนิยามคำว่า “สาธารณูปโภค” ไว้อย่างชัดเจนว่าหมายความว่าอย่างไร มีเพียงแต่มาตรา 43 แพ่งพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เท่านั้นที่ยกตัวอย่างของสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินไว้ว่า เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น แต่โดยทั่วๆ ไปที่ถือปฏิบัติกันมา โครงการจัดสรรที่ดินทุกโครงการก็จะต้องจัดไว้ให้มีสิ่งจำเป็นขั้นพื้นฐานในการดำรงชีวิตของมนุษย์ครบถ้วนอยู่แล้วคือ ไฟฟ้า ประปา ถนน ท่อระบายน้ำ เพราะถ้าไม่มีสิ่งต่างๆเหล่านี้ ก็คงจะไม่มีใครเข้าไปอยู่อาศัยในโครงการนั้นได้ ดังนั้นเราอาจจะถือได้ว่าสิ่งต่างๆ ที่กล่าวมาทั้งหมดนั้นถือว่าเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน
          เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผังโครงการที่ขอมาพร้อมทั้งได้จัดให้มีสาธารณูปโภคต่างๆ ตามที่ได้กล่าวมาแล้ว สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ (ตามนัยมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543) ซึ่งหมายความว่า เมื่อผู้จัดสรรที่ดินที่จัดให้มีสาธารณูปโภคในโครงการแล้วสาธารณูปโภคนั้นจะต้องตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมดในโครงการมีสิทธิใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคเหล่านั้นทุกคน ถือว่าเป็นของส่วนกลางที่ทุกคนมีสิทธิใช้ ถึงแม้จะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จัดสรรที่ดินที่ตาม และผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่ดูแลซ่อมแซม บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่างๆ นั้นให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้ประโยชน์ได้ตามปกติ เช่น ถนนจะต้องไม่เป็นหลุมเป็นบ่อ ท่อระบายน้ำต้องไม่ตัน มีการระบายน้ำได้เป็นปกติ สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ต้องมีสภาพที่เหมาะสมแก่การใช้ ไม่ปล่อยให้เป็นที่รกร้าง หรือว่างเปล่า หากผู้จัดสรรไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคได้ หรือใช้ได้แต่ไม่สะดวก คณะกรรมการ หรือ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้คงสภาพดั่งเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด (ตามนัยมาตรา 52) ซึ่งถ้าครบกำหนดระยะเวลาแล้วผู้จัดสรรที่ดินยังมิได้ซ่อมแซม หรือดำเนินการให้สาธารณูปโภคกลับมาใช้ประโยชน์ได้อีก จะถือว่าผู้จัดสรรที่ดินฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ คณะกรรมการจึงมีอำนาจร้องทุกข์กล่าวโทษ ต่อพนักงานสอบสวน เพื่อดำเนินคดีอาญากับผู้จัดสรรที่ดิน โดยบทลงโทษสำหรับความผิดนี้คือ นอกจากต้องปฏิบัติตามคำสั่งแล้ว ยังต้องรับโทษปรับวันละ 1,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน อีกด้วย (ตามนัยมาตรา 65)
          จากการที่กฎหมายได้มีบทบัญญัติออกมาบังคับใช้ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร จึงได้นำมาใช้ดำเนินการกับเรื่องร้องเรียนที่เกิดขึ้นซึ่งผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่ก็ยินยอมปฏิบัติตามคำสั่งของคณะอนุกรรมการฯ โดยการซ่อมแซมดูแลสาธารณูปโภคให้อยู่ในสภาพดี สามารถใช้งานได้ ทำให้ปัจจุบัน ปัญหาเกี่ยววับการใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรน้อยลง ซึ่งก่อให้เกิดผลดีแก่ทุกฝ่ายทั้ง ภาครัฐ และภาคเอกชน
          เทนายสิทธิชัย (หยุ่น)
          เทนายกิตจา (เอก)

บทความ
    ติดต่อผ่านทางโซเชียลเน็ตเวิร์ค